Pärandvara müük mitme pärija vahel: tulu jagamine ja vaidlused 2026

Uuendatud: oktoober 2026. Kontrollitud pärimisseaduse, notari tasu seaduse ja riigilõivuseaduse kehtivate redaktsioonide järgi.

Lühidalt

Kui korteri või maja pärib mitu inimest, kuulub see kõigile pärijatele ühiselt. Pärimisseadus nimetab seda pärandvara ühisuseks: ükski kaaspärija ei saa korterit üksi müüa, otsused tehakse koos ja müügitulu jagatakse pärandiosade järgi.

Enne müüki on vaja kaht asja: notari tõestatud pärimistunnistust, kus on kirjas iga pärija osa, ja kinnistusraamatu kannet pärijate nimele. Pärast seda on kolm teed: üks pärija ostab teised välja, kinnisvara müüakse kolmandale isikule või vaidluse korral jagab pärandvara kohus.

1. Müük nõuab kõigi pärijate nõusolekut. Puuduva, välismaal elava või tülitseva pärija eest ei saa teised otsustada, küll aga saab ta anda notariaalse volikirja.

2. Raha jagatakse pärandiosade järgi ja notar saab müügilepingusse kirjutada, et ostja kannab igale pärijale tema osa otse.

3. Kui üks pärija ei nõustu, saab iga kaaspärija nõuda jagamist kohtus. See on aeglane ja kallis tee, enamasti on odavam leppida kokku väljaost või ühine müük.

Pärisite korteri mitmekesi ja tahate selle kiiresti ja tülita rahaks teha? Küsi pakkumine, tehing notaris kõigi pärijatega korraga →

Sissejuhatus

Pärandvara müük läheb libedalt, kui pärija on üks. Kui pärijaid on kolm, üks elab Soomes, teine tahab korterit endale ja kolmas vajab raha kohe, muutub müük läbirääkimiseks, mis võib venida aastaid.

See juhend selgitab, kuidas mitme pärija vaheline müük Eestis 2026. aastal käib: pärandvara ühisus, vajalikud dokumendid, tulu jagamine, kulud ja mida teha, kui üks pärija ei nõustu või ei vasta. Lõpus on arvutusnäide kolme pärija ja 90 000 € korteriga.

Õiguslik raam on pärimisseadus (PärS), eelkõige paragrahvid 147 kuni 160. Numbrid pärinevad notari tasu seadusest, riigilõivuseadusest ja Notarite Koja pärimisveebist. Täpse summa oma tehingu kohta ütleb alati notar.

Mis on pärandvara ühisus ja miks keegi ei saa üksi müüa?

Kui pärandi võtab vastu mitu pärijat, kuulub kogu pärandvara neile ühiselt. Pärimisseaduse § 147 järgi kohaldatakse pärandvara ühisusele kaasomandi sätteid. Praktikas tähendab see kolme asja.

• Ühist korterit saab müüa ainult kõik koos. Kaaspärija ei või üksinda käsutada pärandvara hulka kuuluvat eset ega selle mõttelist osa (PärS § 148 lg 1).

• Oma osa ühisusest võib pärija müüa. Kaaspärija võib käsutada talle kuuluvat mõttelist osa pärandvara ühisusest, aga tehing peab olema notariaalselt tõestatud ja teistel kaaspärijatel on kahe kuu jooksul ostueesõigus (PärS § 148 lg 4 ja § 149).

• Kulud ja võlad jagunevad pärandiosade järgi. Pärandaja laenud, matusekulud, kommunaalvõlad ja pärandi valitsemise kulud jaotatakse kaaspärijate vahel võrdeliselt pärandiosaga, kui testamendist ei tulene teisiti (PärS § 151).

Pärandiosa suurus tuleb seadusest või testamendist. Seaduse järgi pärivad lapsed võrdsetes osades; üleelanud abikaasa pärib laste kõrval vähemalt veerandi. Osad fikseeritakse pärimistunnistusel ja nende järgi jagatakse ka müügitulu.

Pärandvara ühisus ei ole mõeldud kestma igavesti. Iga kaaspärija võib nõuda pärandvara jagamist (PärS § 152 lg 1), kui kõik pärijad on teada. Teised ei saa teda ühisusse kinni hoida, kui pärijad ei ole ise leppinud kokku jagamise edasilükkamises.

Enne müüki: pärimistunnistus ja kinnistusraamatu kanne

Ükski ostja ega notar ei saa päritud korterit müüa enne, kui on selge, kes on pärijad ja kui suured on nende osad. Selleks on kaks sammu.

Realistlik ajakulu pärandi avanemisest pärimistunnistuseni on kaks kuni neli kuud, kui kõik pärijad on kättesaadavad. Kui mõni pärija on välismaal või ei vasta, venib see kergesti poole aastani. Leppige kohe alguses kokku, kes menetluse algatab ja kuidas tema makstud notaritasud hiljem müügitulust tasaarvestatakse.

Kui pärandvara hulgas on ka laen või kommunaalvõlg, loe eraldi juhendit võlgadega korteri müügist. Võlad lähevad pärijatele üle koos korteriga.

Kolm teed: väljaost, müük kolmandale või kohtulik jagamine

Kui pärimistunnistus on käes ja pärijad kinnistusraamatus, tuleb otsustada, mis korterist saab. Pärimisseaduse § 152 lg 4 ütleb lühidalt: kaaspärijad jagavad pärandvara kokkuleppel, vaidluse korral jagab pärandvara pärija nõudel kohus. Praktikas on kolm varianti.

Kiire alaliik teest 2 on müük kinnisvara kiirostjale: ilma avaliku kuulutuse ja näitamisteta, pakkumine 24 tunniga, tehing notaris 7 kuni 30 päevaga. Hind on tavaliselt 70 kuni 85 % turuhinnast, selle vastu võtab ostja enda kanda remondi, võlad ja tehinguriski (vt kinnisvara kiirmüügi hind). Mitme pärija puhul on eelis see, et kõik saavad konkreetse numbri lauale paari päevaga, mis lõpetab tihti kuid kestnud vaidluse korteri väärtuse üle.

Kuidas müügitulu pärijate vahel jagatakse?

Põhireegel on lihtne: tulu jagatakse pärandiosade järgi, mitte selle järgi, kes rohkem vaeva nägi või kes korteris elas. Kui pärimistunnistusel on kolm võrdset pärijat, saab igaüks kolmandiku.

Enne jagamist arvatakse hinnast maha ühised kulud, mis müügiga kaasnevad või mille üks pärija on teiste eest ette maksnud:

• pärimismenetluse notaritasud, kui need maksis üks pärija;

• pärandaja võlad, mis tuleb müügist katta (laenujääk, kommunaalvõlg, maamaks);

• müügilepingu notaritasu, kui pooled lepivad, et müüjad kannavad osa sellest;

• hindamisakt, koristus, remont või muud dokumentidega tõendatud kulud, mille pärijad on omavahel kokku leppinud.

Pärimisseaduse § 158 lubab alanejal sugulasel, kes pärandajat oluliselt abistas ja tänu kellele vara säilis, nõuda jagamisel õiglast hüvitist. Praktikas on seda raske tõendada; lihtsam on hooldanud õele või vennale kokku leppida konkreetne summa ja kirjutada see jagamise lepingusse.

Raha liikumine notaris: igale pärijale otse

Mitme pärija puhul on kõige puhtam lahendus kirjutada müügilepingusse, et ostja tasub ostuhinna osadena otse iga müüja pangakontole vastavalt tema pärandiosale. Siis ei pea üks pärija raha teistele edasi kandma ja keegi ei pea kartma, et "vend hoiab raha kinni".

Teine variant on notari deposiit: ostja kannab summa notari deposiitkontole ja notar maksab selle pärast kinnistusraamatu kannet müüjatele välja kokkulepitud osades (tasu notari tasu seaduse § 29 lg 3 järgi veerand täistasust). Mõlemad sobivad ka välismaal elavale pärijale: raha läheb otse tema kontole.

Mis mitme pärija vaheline müük maksab?

Allpool on peamised kulud 2026. aasta seisuga. Notaritasud on notari tasu seaduses käibemaksuta ja neile lisandub 24 % käibemaks, Notarite Koja pärimisveeb avaldab summad koos käibemaksuga. Riigilõivud on riigilõivuseaduse lisas 2.

Tulumaks on mitme pärija puhul suurim ja kõige sagedamini unustatud kulu. Päritud korteri soetamismaksumus on pärija jaoks ainult tema enda tõendatud kulud, mitte pärimishetke turuhind. Elukoha maksuvabastus kehtib ainult pärijale, kes korteris kuni müügini päriselt elas, ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul. Täpsemalt loe juhendist pärimismaks Eestis 2026.

Kes kulud kannab, on kokkuleppe küsimus. Tavaliselt maksab ostja müügilepingu notaritasu ja oma kande riigilõivu, pärimismenetluse kulud jäävad pärijatele pärandiosade järgi.

Mida teha, kui üks pärija ei nõustu või ei vasta?

See on küsimus, millega meie poole kõige rohkem pöördutakse. Olukordi on mitu ja igaühel on oma lahendus.

Pärija ei nõustu müügiga

Kõigepealt selgita, millega ta ei nõustu: hinnaga, ajastusega või müügiga üldse. Kolm sammu enne kohut:

1. Telli sõltumatu hindamisakt. Enamik vaidlusi on hinnavaidlused. Kutselise hindaja akt (tavaliselt 150 kuni 300 €) annab neutraalse numbri, millest läbirääkimisi alustada.

2. Paku väljaostu. Kui ta ei taha müüa, paku, et ta ostab teised hindamisakti alusel välja. Kui tal raha pole, on tal raske põhjendada, miks teised peaksid ootama.

3. Paku konkreetset ostupakkumist. Kirjalik pakkumine kindla hinna ja tähtajaga muudab abstraktse "ei" otsuseks, mida tuleb põhjendada.

Kui see ei aita, jääb kohtulik jagamine (PärS § 152 lg 4), mille lõpuks võib korter minna enampakkumisele (§ 159 lg 3). Vastupanija jaoks on see tavaliselt halvem kui läbiräägitud müük: enampakkumise hind on madalam ja kohtukulud jagunevad kõigi vahel.

Pärija elab välismaal

Välismaal elamine ei takista müüki. Pärija saab anda Eesti tehinguks volikirja kolmel viisil:

• Eesti notari juures kaugtõestamisena videosilla kaudu, kui tal on Eesti ID-kaart, mobiil-ID või Smart-ID;

• Eesti saatkonnas või konsulaadis;

• välisriigi notari juures, millele lisandub apostill (Haagi konventsiooni riikides) ja vajadusel vandetõlgi tõlge.

Volikiri peab olema täpne: kellele, mis kinnisasja müügiks, millise miinimumhinnaga ja kuhu raha laekub. Soovitame kirjutada, et ostuhind kantakse volitaja enda kontole. Pikemalt juhendis korteri müük välismaal elades.

Pärija ei vasta või on teadmata kadunud

See on kõige keerulisem olukord, sest pärimisseaduse § 155 lg 1 järgi võib pärandvara jagamist nõuda üksnes tingimusel, et kõik pärijad on teada.

• Pärija on teada, aga ei vasta. Saada tähitud kiri ja e-kiri konkreetse pakkumise ja tähtajaga. Kui ta ei reageeri, on kohtulik jagamine võimalik ka ilma tema aktiivse osaluseta.

• Pärija asukoht on teadmata. Notar viib läbi üleskutsemenetluse (notari tasu seaduse § 31 p 34, 25,55 € pluss käibemaks) ja avaldab teate Ametlikes Teadaannetes. Kui pärija mõistliku aja jooksul ei ilmu, tõestab notar tunnistuse teadaolevate pärijate kohta (PärS § 171 lg 6).

• Pärija on surnud. Tema osa pärivad omakorda tema pärijad (PärS § 120), kelle leidmine ja kaasamine võtab aega.

Kui pärija on päriselt teadmata kadunud, tuleb kõne alla kohtu kaudu hooldaja määramine tema vara üle. See on juristi töö ja tasub alustada varakult.

Arvutusnäide: kolm pärijat ja 90 000 € korter

Näide arvutusena, mitte päris juhtum. Kolm õde-venda pärivad ema Tallinna korteri võrdsetes osades. Hindamisakti järgi on turuväärtus 90 000 €. Keegi neist korteris ei elanud ja ema ostulepingut ei leita, seega on igaühe soetamismaksumus ainult tema enda kulud. Notaritasud on arvutatud notari tasu seaduse tabeli järgi koos 24 % käibemaksuga.

Mida näide näitab? Esiteks: maakleriga müük annab igale pärijale umbes 5 000 € rohkem kui kiirostja, aga eeldab, et kolm inimest suudavad mitu kuud koos otsustada ja korterit näidata. Kui üks on välismaal või suhted pingelised, on see vahe hind ooteaja ja tülide eest.

Teiseks: väljaost on õdedele rahaliselt parim, kui vennal on 60 000 € olemas või pank selle laenab. Kolmandaks: tulumaks sööb igal juhul umbes viiendiku, sest ema ostuleping ei ole pärija enda kulu. Kui üks pärijatest kolib korterisse elama ja müüb hiljem, on tema osa maksuvaba.

Tüüpilised olukorrad

Olukord 1: kolm last, üks elab korteris

Korteris elav laps tahab jääda, kaks teist tahavad raha. Mõistlik tee on väljaost hindamisakti alusel, vajadusel pangalaenuga. Kui laenu ei saa, lepitakse tihti kokku, et korter müüakse, aga elav laps saab mõistliku aja välja kolimiseks. Tema osa on elukoha maksuvabastuse tõttu maksuvaba, teiste oma mitte.

Olukord 2: üleelanud abikaasa ja lapsed eelmisest abielust

Lesk pärib laste kõrval ja elab tihti korteris edasi. Lapsed ei saa teda müügile sundida ilma kohtuta, aga lesk ei saa ka korterit üksi müüa. Siin aitab kokkulepe, kus lesk ostab laste osa välja või kõik müüvad koos ja lesk saab oma osaga väiksema korteri.

Olukord 3: üks pärija on Soomes, teine Eestis

Eestis elav pärija algatab menetluse, Soomes elav annab Eesti notari kaugtõestusel volikirja või teeb tehingu videosilla kaudu. Raha kantakse otse kummagi kontole. Praktikas kõige lihtsam mitme pärija tehing, kui mõlemad tahavad müüa.

Olukord 4: korter on võlgades ja üks pärija kaalub loobumist

Kui võlad ületavad korteri väärtuse, võib pärija kolme kuu jooksul loobuda; tema osa läheb teistele. Loobumine on lõplik, seega enne tasub teha pärandvara inventuur.

Levinud vead

• Müüakse enne pärimistunnistust. Suuline kokkulepe ostjaga enne, kui osad on tunnistusel fikseeritud, lõpeb tavaliselt sellega, et ostja kaob ootamise ajal.

• Eeldatakse, et enamus otsustab. Pärandvara ühisuses ei saa kaks pärijat kolmandast üle hääletada. Müügiks on vaja kõiki või kohut.

• Üks pärija võtab kogu raha vastu ja "jagab hiljem". See tekitab tüli ja maksuküsimusi. Lase ostjal kanda igale pärijale tema osa otse.

• Unustatakse tulumaks. Igal pärijal tekib oma osalt 22 % tulumaksukohustus, kui ta korteris ei elanud. Raha tuleb deklareerida järgmise aasta tuludeklaratsioonis ja maks tasuda 1. oktoobriks.

• Välismaal elava pärija volikiri on liiga üldine. Volikirjas peab olema konkreetne kinnisasi, müügiõigus, miinimumhind ja raha laekumise konto. Üldine "esindada kõigis asjades" ei pruugi notarile sobida.

• Korter seisab tühjalt aastaid. Kommunaalkulud ja maamaks jooksevad edasi ja jagunevad pärijate vahel, väärtus langeb.

Sagedased küsimused

Kas üks pärija saab päritud korteri üksi maha müüa?

Ei. Pärandvara ühisuses kuulub korter kõigile pärijatele ühiselt ja müügiks on vaja kõigi nõusolekut või kohtu otsust. Pärija võib müüa ainult oma mõttelise osa pärandvara ühisusest, ja sedagi notariaalselt ning teiste pärijate ostueesõigusega.

Kuidas jagatakse müügitulu, kui pärandiosad on erinevad?

Tulu jagatakse pärimistunnistusel märgitud osade järgi. Kui abikaasa pärib poole ja kaks last kumbki veerandi, saab abikaasa poole müügihinnast ja lapsed kumbki veerandi, pärast ühiste kulude mahaarvamist. Notar saab kirjutada lepingusse, et ostja kannab igaühele tema osa otse.

Mida teha, kui üks pärija keeldub müümast?

Paku talle väljaostu või konkreetset ostupakkumist hindamisakti alusel. Kui kokkulepet ei sünni, võib iga kaaspärija nõuda pärandvara jagamist kohtus ja kohus võib määrata korteri müügi enampakkumisel. Kohtutee on aeglane ja kallis, nii et see on viimane variant.

Kas välismaal elav pärija peab tehinguks Eestisse tulema?

Ei. Ta saab anda notariaalse volikirja Eesti notari kaugtõestusel, Eesti saatkonnas või välisriigi notari juures apostilliga, või osaleda tehingus videosilla kaudu Eesti ID-vahendiga. Raha kantakse otse tema kontole.

Kui palju maksab pärimismenetlus mitme pärija korral?

Notarite Koja pärimisveebi järgi maksab menetluse algatamine 79,24 € ja pärimistunnistus 126,79 € koos käibemaksuga, seega suurusjärgus 206 €. Kui pärandvara on vaja inventeerida või pärijat otsida, lisanduvad tasud. Täpse arve ütleb notar.

Kas päritud korteri müügilt tuleb tulumaksu maksta?

Jah, kui müük ei ole maksuvaba. Iga pärija deklareerib oma osa ja maksab 22 % tulumaksu kasult, millest saab maha arvata ainult oma dokumentaalselt tõendatud kulud. Maksuvaba on selle pärija osa, kes korteris kuni müügini päriselt elas, ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Kokkuvõte

Mitme pärija vahel müük õnnestub, kui kolm asja on paigas: pärimistunnistus osadega, kõigi pärijate nõusolek või volikiri ja selge kokkulepe, kuidas kulud ja tulu jagunevad. Kolm teed on väljaost, ühine müük või kohus, ja esimesed kaks on peaaegu alati odavamad kui kolmas.

Kui üks pärija ei nõustu, alusta hindamisaktist ja konkreetsest pakkumisest, mitte kohtust. Välismaal elava pärija lahendab volikiri, vaikiva pärija notari üleskutsemenetlus või kohus. Iga pärija arvestagu 22 % tulumaksuga oma osalt, kui ta korteris ei elanud.

Kuidas tehing sammhaaval käib, loe juhendist päritud korteri müük 7 sammuga.

Vajad abi päritud kinnisvara müügil?

Ostame päritud kortereid ja maju otse pärijatelt üle Eesti, ka siis, kui pärijaid on mitu, üks neist elab välismaal või korteril on võlad. Teeme pakkumise kogu korterile, et kõik pärijad saaksid ühe konkreetse numbri ja oma osa otse kontole.

• ✓ Tasuta ja ei kohusta müüma. Ütleme hinnavahemiku, otsus jääb sulle.

• ✓ Pakkumine 24 tunniga, notari tehing 7 kuni 30 päevaga.

• ✓ Ilma maaklerita ja avaliku kuulutuseta. Maakleritasu, ooteaeg ja näitamised jäävad ära.

• ✓ Läbipaistev hind: tavaliselt 70 kuni 85 % turuhinnast, sest võtame enda kanda remondi, ooteaja ja tehinguriskid.

Saa oma kinnisvarale hinnapakkumine 24 tunniga

Või helista +372 5551 5592. Vastame tööpäevadel 2 tunni jooksul. Iga päringut loeb päris inimene.

Seotud juhendid

• Päritud korteri müük 7 sammuga

• Pärimismaks Eestis 2026: millal tuleb 22 % tulumaks

• Korteri müük välismaal elades

• Korteri müük ilma maaklerita