Pärimismaks Eestis 2026: millal päritud korteri müük on tulumaksuvaba

Uuendatud: september 2026. Kontrollitud 2026. aasta reeglite ja hindade järgi.

Lühidalt

Eestis ei ole eraldi pärimismaksu. Pärandi vastuvõtmise hetkel ei maksa pärija riigile maksu üksnes selle eest, et ta pärandi saab.

Maksud võivad tekkida hiljem, eelkõige siis, kui päritud vara müüakse. Kõige tähtsam on teada kolme asja:

1. Pärandi saamine ise ei ole tulumaksuga maksustatav.

2. Päritud kinnisvara müügil võib tekkida tulumaks, kui müük ei ole maksuvaba.

3. Pärandina või kingitusena saadud kinnisvara soetamismaksumuseks loetakse üldjuhul ainult pärija enda dokumentaalselt tõendatud kulud, mitte pärimishetke turuhind.

Kui kasutad päritud korterit või maja kuni müügini oma tegeliku elukohana, võib müük olla tulumaksuvaba. Seda maksuvabastust saab kasutada ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Märkus: See artikkel on üldine ülevaade. Konkreetse tehingu puhul tasub enne müüki küsida nõu Maksu- ja Tolliametilt, notarilt või maksunõustajalt.

Pead päritud kinnisvara müüma? Saad hinnapakkumise 24 tunniga, maksuküsimused räägime läbi →

Sissejuhatus

Kui inimene pärib korteri, maja, maa või muu vara, tekib kiiresti küsimus: kas selle pealt tuleb kohe maksu maksta?

Lühike vastus on: Eestis eraldi pärimismaksu ei ole. Pärija ei maksa maksu lihtsalt sellepärast, et ta sai pärandi.

See ei tähenda siiski, et pärandusega ei kaasneks ühtegi kulu ega maksuküsimust. Oluline vahe on kahel hetkel:

• pärandi vastuvõtmine — üldjuhul tulumaksu ei teki;

• päritud vara hilisem müük — siin võib tekkida tulumaksukohustus.

Allpool vaatame, millal maks tekib, millal seda ei teki ja milliseid dokumente tasub alles hoida.

Kas Eestis on pärimismaks?

Ei. Eestis ei ole eraldi maksu, mida arvutatakse pärandi väärtuse või pärija sugulussideme järgi.

See tähendab, et laps, abikaasa, vend, õde, kaugem sugulane või testamendis nimetatud inimene ei maksa pärandi vastuvõtmisel eraldi pärimismaksu.

Küll aga tuleb arvestada, et pärandiga võivad üle minna ka pärandaja kohustused. Näiteks võivad pärandvara hulka kuuluda laenud, maksuvõlad või muud kohustused. Seetõttu tasub enne pärandi vastuvõtmist vaadata üle kogu pärandvara koosseis, mitte ainult vara väärtus.

Millised kulud ja maksud võivad pärandiga kaasneda?

Pärimismaksu ei ole, kuid pärandiga võivad kaasneda järgmised kulud või maksud.

1. Notaritasu ja riigilõiv

Pärimismenetlus käib notari kaudu. Tavaliselt tuleb arvestada notaritasude ja riigilõivudega. Kui pärandvara hulka kuulub kinnisvara, tuleb omandi muutus kanda ka kinnistusraamatusse.

Need ei ole pärimismaks, vaid pärimismenetluse ja registritoimingute kulud.

2. Tulumaks päritud vara müügil

Pärandi vastuvõtmine ei ole tulumaksuga maksustatav. Tulumaks võib tekkida siis, kui müüd päritud vara hiljem maha.

Kinnisvara puhul sõltub maksustamine peamiselt sellest, kas müük on maksuvaba või maksustatav.

Maksustatava kasu arvutamise üldine valem on:

müügihind – soetamismaksumus – müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud = maksustatav kasu

Päritud või kingitusena saadud kinnisvara puhul on oluline erisus: soetamismaksumusena saab üldjuhul arvesse võtta ainult pärija või kingituse saaja enda tehtud kulud. Pärimishetke turuhind ei muutu automaatselt sinu soetamismaksumuseks.

See on üks levinumaid eksiarvamusi. Kui pärid korteri, mille turuväärtus on pärimise hetkel 120 000 eurot, ei tähenda see automaatselt, et 120 000 eurot saab hilisemal müügil kuluna maha arvata.

Näide: päritud korter müüakse kohe maha

Stsenaarium: - Pärid korteri. - Sa ei kasuta seda oma elukohana. - Müüd korteri 120 000 euroga. - Pärimismenetluse, hindamise ja müügiga seotud tõendatud kulud on 3 000 eurot. Maksustatav kasu: 120 000 – 3 000 = 117 000 eurot Tulumaks 22%: 25 740 eurot

See näide võib tunduda karm, aga just seetõttu on oluline enne müüki kontrollida, kas mõni maksuvabastus kehtib.

Millal päritud kinnisvara müük on tulumaksuvaba?

Kõige olulisem maksuvabastus puudutab elukoha müüki.

Kui müüd eluruumi, mida kasutasid kuni müügini oma tegeliku elukohana, siis saadud kasu on üldjuhul tulumaksuvaba. See kehtib ka siis, kui kinnisvara saadi päranduseks.

Oluline on teada kolme tingimust:

• eluruum peab olema sinu tegelik elukoht;

• seda tuleb kasutada elukohana kuni müügini;

• maksuvabastust saab kasutada ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Seadus ei ütle, et eluruumis peab kindlasti elama täpselt ühe aasta. Oluline on tegelik kasutus elukohana. Rahvastikuregistri kanne aitab, kuid üksnes sissekirjutusest ei pruugi piisata. Vajadusel saab elamist tõendada ka kommunaalarvete, internetilepingu, naabrite ütluste või muu sarnasega.

Näide: pärid korteri, kolid sisse ja müüd hiljem

Stsenaarium: - Pärid korteri 2026. aasta jaanuaris. - Kolid sinna päriselt elama. - Kasutad seda kuni müügini oma elukohana. - Müüd korteri 2027. aastal. - Sa ei ole viimase kahe aasta jooksul teist elukohta maksuvabalt müünud. Tulumaks: 0 eurot

Kas pärimishetke turuhinda on vaja hinnata?

Ametlik hindamine võib olla kasulik, kuid seda ei tasu segi ajada maksustatava soetamismaksumusega.

Hindamisakt võib aidata näiteks siis, kui:

• pärijaid on mitu ja vara tuleb omavahel õiglaselt jagada;

• soovid müügihinda põhjendada;

• vajad vara väärtust panga, notari või kokkuleppe jaoks;

• tahad vältida vaidlusi kaaspärijatega.

Samas ei tähenda hindamisakt automaatselt, et pärimishetke turuhinda saab tulumaksu arvutamisel kuluna maha arvata. Päritud kinnisvara puhul on maksustamisel kõige tähtsamad dokumendid need, mis tõendavad pärija enda tehtud kulusid.

Alles tasub hoida näiteks:

• pärimistunnistus;

• kinnistusraamatu kande dokumendid;

• notaritasude ja riigilõivude arved;

• hindamisakti arve;

• maakleritasu arve;

• müügileping;

• tõendid parenduskulude kohta, kui need olid dokumentaalselt tõendatud ja seotud vara parendamisega.

Maamaks päritud kinnisvara puhul

Kui pärid kinnisvara, muutud kinnisvara omanikuks. Sellega võib kaasneda maamaks.

Maamaksu maksavad maa omanikud või kasutajad. See puudutab nii eramuid, maatükke kui ka korteriomandeid. Korteri puhul on maamaks tavaliselt seotud korteriomandi juurde kuuluva maa mõttelise osaga.

1. aastal jäävad maamaksumäärade vahemikud üldjoontes selliseks:

Täpsed määrad ja soodustused kehtestab kohalik omavalitsus.

1. aastal on koduomaniku maamaksusoodustus summapõhine. Soodustuse suuruse otsustab kohalik omavalitsus ja see võib olla 0–1000 eurot.

Käibemaks päritud kinnisvara müügil

Tavalise eraisiku isikliku korteri või maja müügil käibemaksu üldjuhul ei teki.

Käibemaks võib teemaks tulla siis, kui vara müük on seotud ettevõtlusega või tegemist on kinnisasja tehinguga, millele maksuvabastus ei kohaldu. Näiteks võivad erireeglid puudutada:

• uut ehitist enne esmast kasutuselevõttu;

• oluliselt parendatud ehitist enne parendamisele järgnevat kasutuselevõttu;

• hoonestamata ehitusmaad;

• teatud ärikinnisvara tehinguid, kui müüja on käibemaksukohustuslane ja kasutab seaduses lubatud valikut.

Alates 1. juulist 2025 on Eestis käibemaksu standardmäär 24%. Kui pärandvara hulka kuulub ärikinnisvara või vara on seotud ettevõtlusega, tasub käibemaksu küsimus enne tehingut eraldi üle kontrollida.

Tüüpilised olukorrad

Olukord 1: pärid korteri ja müüd kohe

Kui korter ei ole sinu elukoht ja muud maksuvabastust ei kohaldu, võib müük olla tulumaksuga maksustatav. Sellisel juhul ei lähtuta automaatselt pärimishetke turuhinnast, vaid arvesse saab võtta sinu enda dokumentaalselt tõendatud kulud.

Olukord 2: pärid korteri ja kolid sinna elama

Kui kasutad korterit päriselt oma elukohana kuni müügini ja kahe aasta reegel on täidetud, võib müük olla tulumaksuvaba.

Olukord 3: pärijaid on mitu

Kui mitu pärijat müüvad vara koos, arvestatakse iga pärija osa eraldi. Igaüks deklareerib oma osa vastavalt sellele, milline tulu või kasu talle tekkis.

Olukord 4: päritud vara müüakse kahjumiga

Kui maksustatavat kasu ei teki, tulumaksu ei maksta. Samas ei tasu eeldada, et kinnisvara müügikahjumit saab automaatselt teiste tuludega tasaarvestada. Selline küsimus tuleks vajadusel MTA või maksunõustajaga üle kontrollida.

Kuidas päritud kinnisvara müüki deklareerida?

Kui müük on maksustatav, tuleb tulu deklareerida füüsilise isiku tuludeklaratsioonis.

Üldreegel on järgmine:

• tulu deklareeritakse müügist kasu saamise aastale järgneval aastal;

• deklaratsiooni esitamise tähtaeg on 30. aprill;

• tulumaks tuleb tasuda deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks.

Näide:

- Müüd päritud korteri 2026. aasta augustis. - Kui müük on maksustatav, deklareerid tulu 2027. aasta tuludeklaratsioonis. - Deklaratsiooni tähtaeg on 30. aprill 2027. - Tulumaksu tasumise tähtaeg on 1. oktoober 2027.

Dokumente ei pea tavaliselt deklaratsioonile kohe juurde lisama, kuid need tuleb alles hoida. MTA võib hiljem küsida tõendeid nii kulude kui ka maksuvabastuse kohta.

Levinud vead

Viga 1: eeldatakse, et pärimishetke turuhind on soetamismaksumus

See on kõige suurem risk. Päritud või kingitud kinnisvara puhul ei saa üldjuhul pärimishetke turuhinda automaatselt kuluna maha arvata.

Viga 2: elukoha maksuvabastust mõistetakse liiga kitsalt või liiga laialt

Seadus ei nõua täpselt ühe aasta elamist. Samas ei piisa ka ainult rahvastikuregistri kandest, kui tegelikult seal ei elatud.

Viga 3: kuludokumente ei hoita alles

Maksustatavast kasust saab maha arvata ainult dokumentaalselt tõendatud kulud. Arved, lepingud ja maksekinnitused tasub alles hoida.

Viga 4: unustatakse maamaks

Pärast kinnisvara pärimist võib omanikule tulla maamaksukohustus. 2026. aastal sõltuvad määrad ja koduomaniku soodustused kohalikust omavalitsusest.

Viga 5: käibemaksu eeldatakse valesti

Eraisiku tavalise eluruumi müük ei ole sama asi mis käibemaksukohustuslase ärikinnisvara tehing. Ärivara, uusehitise või ehitusmaa puhul tuleb käibemaks eraldi üle vaadata.

Kolm arvutusnäidet: kui palju tulumaksu päritud korteri müügilt tuleb

Tulumaksu ei arvutata müügihinnalt, vaid müügihinna ja soetamismaksumuse vahelt. Päritud vara soetamismaksumus on pärijale null, kui ta ei suuda dokumenteerida pärandaja kulusid. Sellepärast on vahe sageli suur.

Kaks praktilist järeldust. Esiteks, otsi pärandaja ostuleping, laenuleping või remondiarved üles enne müüki: need vähendavad maksu. Teiseks, kui kavatsed korterisse elama asuda, tasub alalise elukoha erand endale selgeks teha enne, kui müügiotsuse teed. Konkreetse olukorra kohta anna Maksu- ja Tolliameti nõustajale või meile teada, keerukamatel juhtudel soovitame maksukonsultanti.

Sagedased küsimused

Kas Eestis on pärimismaks?

Ei. Eestis ei ole eraldi pärimismaksu. Pärandi vastuvõtmine ei ole üldjuhul tulumaksuga maksustatav.

Kas päritud korteri müük on alati maksuvaba?

Ei. Müük võib olla maksuvaba, kui korterit kasutati kuni müügini tegeliku elukohana ja kahe aasta reegel on täidetud. Kui maksuvabastus ei kohaldu, võib müügist tekkida tulumaksukohustus.

Kas pärimishetke turuhind läheb soetamismaksumuseks?

Üldjuhul mitte. Päritud või kingitud kinnisvara puhul saab soetamismaksumusena arvesse võtta eelkõige pärija või kingituse saaja enda dokumentaalselt tõendatud kulud.

Kas pean päritud korteris elama vähemalt ühe aasta?

Seadus ei sätesta kindlat päevade arvu ega ühe aasta nõuet. Oluline on, et tegemist oleks sinu tegeliku elukohaga kuni müügini. Maksuvabastust saab kasutada ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul.

Kas rahvastikuregistri kanne on piisav?

See aitab, kuid ei ole üksi määrav. Vajadusel tuleb tõendada, et elasid seal päriselt.

Kas maamaks kehtib ka korteri puhul?

Jah, korteriomandi puhul võib maamaks tekkida korteri juurde kuuluva maa mõttelise osa eest. Täpne summa sõltub maa väärtusest, omavalitsuse määrast ja võimalikest soodustustest.

Millal tuleb päritud kinnisvara müük deklareerida?

Kui müük on maksustatav, tuleb tulu deklareerida kasu saamise aastale järgneva aasta tuludeklaratsioonis. Tähtaeg on tavaliselt 30. aprill.

Kas MTA-le peab enne müüki teatama?

Tavalise eraisiku kinnisvaramüügi puhul ei pea MTA-le enne müüki eraldi teatama. Maksustatav tulu deklareeritakse hiljem tuludeklaratsioonis.

Kas pärandus on Eestis tulumaksuga maksustatav?

Pärandi saamine ise ei ole Eestis maksustatav, pärimismaksu ei ole. Tulumaks tekib alles siis, kui pärija päritud vara müüb ja müügihind ületab soetamismaksumust. Erand on müüja alaline elukoht, mille müük on maksuvaba.

Kuidas päritud vara maksustatakse, kui pärijaid on mitu?

Iga pärija deklareerib ja maksab tulumaksu oma osalt. Kui korter müüakse 90 000 € eest ja pärijaid on kolm võrdset, deklareerib igaüks 30 000 € müügitulu ja arvab maha oma osa kuludest. Alalise elukoha erand kehtib ainult sellele pärijale, kes korteris päriselt elas.

Kokkuvõte

Eestis ei ole eraldi pärimismaksu. Pärandi saamine ise ei too üldjuhul kaasa tulumaksu.

Kõige olulisem küsimus tekib siis, kui päritud vara müüakse. Kui päritud korter või maja oli kuni müügini sinu tegelik elukoht ja sa ei ole viimase kahe aasta jooksul sama maksuvabastust kasutanud, võib müük olla tulumaksuvaba.

Kui maksuvabastus ei kohaldu, tuleb arvestada, et päritud või kingitud kinnisvara soetamismaksumus ei ole automaatselt pärimishetke turuhind. Arvesse lähevad eelkõige sinu enda dokumentaalselt tõendatud kulud.

Praktiliselt tasub teha nii:

1. selgita enne müüki välja, kas elukoha maksuvabastus kehtib;

2. hoia alles kõik notaritasude, riigilõivude, hindamise, maakleritasude ja parenduskulude dokumendid;

3. kontrolli maamaksu kohustust e-MTA-s;

4. ärikinnisvara, uusehitise või ehitusmaa puhul kontrolli eraldi käibemaksu;

5. suurema tehingu puhul küsi enne lepingu sõlmimist nõu MTA-lt või maksunõustajalt.

Seotud juhendid: päritud korteri müük 7 sammuga, korteri müük välismaal elades, kuidas kiirmüügi hind kujuneb, kuidas müüa korter kiirelt.

Loe ka: pärimismenetlus notaris 2026: kestus, hind ja millal saab korterit müüa ning pärandvara müük mitme pärija vahel: tulu jagamine ja vaidlused.

Vajad abi päritud kinnisvara müügil?

Ostame päritud kortereid ja maju üle Eesti otse pärijatelt. Räägime läbi ka maksuküsimuse ja ajastuse, et sa ei maksaks rohkem kui vaja.

• ✓ Tasuta ja ei kohusta müüma. Ütleme hinnavahemiku, otsus jääb sulle.

• ✓ Pakkumine 24 tunniga, notari tehing 7 kuni 30 päevaga.

• ✓ Ilma maaklerita ja avaliku kuulutuseta. Maakleritasu, ooteaeg ja näitamised jäävad ära.

• ✓ Läbipaistev hind: tavaliselt 70 kuni 85 % turuhinnast, sest võtame enda kanda remondi, ooteaja ja tehinguriskid.

Saa oma kinnisvarale hinnapakkumine 24 tunniga

Või helista +372 5551 5592. Vastame tööpäevadel 2 tunni jooksul. Iga päringut loeb päris inimene.