Korteri müük välismaale kolides 2026: volikiri, notar ja müük kaugelt

Uuendatud: september 2026. Kontrollitud 2026. aasta reeglite ja hindade järgi.

Lühidalt

Kui kolid Eestist välismaale, on korteri müügiks kolm lihtsat varianti: müüd korteri enne lahkumist, annad esindajale notariaalse volituse või tuled tehinguks lühikeseks ajaks Eestisse tagasi. Mõnel juhul saab notaritehingu teha ka kaugtõestamisega, kuid selle võimaluse kinnitab notar.

Kõige lihtsam on müüa korter enne kolimist. Siis oled ise kohal, saad dokumente kiiresti korraldada ja ostjatega suhelda. Kui oled juba välismaal, on tavaliselt parim lahendus notariaalne volitus. Raha saab kanda ka välismaa kontole, kuid maksukohustus sõltub sinu olukorrast, müügikasust ja sellest, kas tegemist oli sinu tegeliku elukohaga.

Lahkud varsti või oled juba ära? Ostame korteri kaugelt, ilma sinu kohaloluta, pakkumine 24 tunniga →

Sissejuhatus

Välismaale kolimine toob kaasa palju otsuseid. Üks suuremaid neist on Eestis asuv korter. Kas jätta see üürile, müüa kohe või oodata, kuni uus elu välismaal on paigas?

See juhend aitab läbi mõelda, kuidas korterimüük välismaale kolimisel praktiliselt käib. Keskendume olukordadele, kus omanik kolib Soome, Saksamaale, Hollandisse, Norrasse või mõnda teise riiki ning soovib korteri müüa kiiresti ja ilma liigse asjaajamiseta.

Artiklis vaatame üle:

• millal on mõistlik müüa enne kolimist;

• kuidas toimib müük notariaalse volitusega;

• mida teha, kui oled juba välismaal;

• kuidas korraldada raha ülekanne;

• millised maksu- ja dokumendiküsimused tuleb enne tehingut läbi mõelda.

3 peamist varianti

Variant 1: müü korter enne kolimist

See on tavaliselt kõige lihtsam lahendus. Sa oled Eestis, saad korterit näidata, notariga suhelda ja vajadusel kiiresti dokumente allkirjastada.

Plussid

• Sa saad ostjatega ja notariga otse suhelda.

• Notariaalset volitust ei ole vaja.

• Raha laekub sinu Eesti pangakontole.

• Dokumente ja korteriga seotud küsimusi on lihtsam lahendada.

• Mööbli, võtmete ja kommunaalteenuste üleandmine on lihtsam.

Miinused

• Müügiga peab alustama piisavalt vara.

• Korter võib enne lahkumist juba tühi olla.

• Kui müük venib, võib kolimise ajakava muutuda ebamugavaks.

Sobib, kui: sa pole veel Eestist lahkunud ja kolimise kuupäev on enam-vähem teada.

Soovitatav ajakava

• 60–90 päeva enne kolimist: alusta müügiplaani tegemist.

• 30–45 päeva enne kolimist: otsusta, kas müüd maakleri, otseostja või muu lahenduse kaudu.

• 14–21 päeva enne kolimist: planeeri notariaalne tehing.

• 0–7 päeva enne kolimist: anna korter üle ja lõpeta viimased teenused.

Variant 2: müü pärast kolimist notariaalse volitusega

Kui oled juba välismaal või lahkumine toimub kiiresti, saad anda usaldusväärsele inimesele notariaalse volituse. Volitatud esindaja saab tegutseda sinu nimel ja allkirjastada müügiga seotud dokumendid.

Kuidas see töötab

1. Vormistad enne lahkumist Eestis notariaalse volituse. Kui oled juba välismaal, saab seda teha Eesti välisesinduses või vajadusel välisriigi notari juures.

2. Volituses märgid, keda volitad ja mida ta sinu nimel teha võib.

3. Esindaja korraldab vajadusel vaatamised, suhtleb ostja või notariga ning allkirjastab tehingu sinu nimel.

4. Sina ei pea ainult tehingu pärast Eestisse tagasi tulema.

Plussid

• Sa saad korteri müüa ka siis, kui elad juba välismaal.

• Lennupileteid ja eraldi visiiti ei pruugi vaja minna.

• Korter jääb sinu kontrolli alla, sest volituses saab seada täpsed piirid.

Miinused

• Vajad inimest, keda päriselt usaldad.

• Volituse koostamine võtab aega ja maksab.

• Sul on vähem vahetut kontrolli kui ise kohal olles.

Sobib, kui: oled juba välismaal või tead, et müügitehingu ajaks ei saa Eestis olla.

Variant 3: müü pärast kolimist ja tule tehinguks Eestisse

Kolmas võimalus on leida ostja distantsilt ning tulla notari ajaks 1–2 päevaks Eestisse. See sobib siis, kui reis Eestisse on lihtne ja soovid tehingu kindlasti ise allkirjastada.

Kuidas see töötab

1. Ostja leitakse telefoni, e-posti või videokõne abil.

2. Notari aeg pannakse paika enne sinu reisi.

3. Tuled Eestisse tehingu päevaks või üheks ööks.

4. Allkirjastad lepingu, annad võtmed üle ja lendad tagasi.

Plussid

• Sa oled tehingul ise kohal.

• Sa ei pea kedagi enda nimel allkirjastama volitama.

• Saad korteri enne üleandmist veel üle vaadata.

Miinused

• Lisanduvad reisi- ja majutuskulud.

• Notari aeg, ostja valmisolek ja sinu lend peavad hästi klappima.

• Kui ostja viivitab või tehing nihkub, võib reis raisku minna.

Sobib, kui: eelistad isiklikku kohalolu ja saad Eestisse tulla ilma suure kuluta.

Mõnel juhul: kaugtõestamine

Eestis on võimalik osa notariaaltoiminguid teha ka kaugtõestamise teel. See tähendab, et notar ja klient suhtlevad videosilla vahendusel ning tehing võib olla samaväärne notaribüroos tehtud tehinguga. Praktikas sõltub see siiski konkreetsest toimingust, osapooltest ja notarist.

Kaugtõestamine võib olla hea lahendus, kui:

• sul on kehtiv digitaalse isikutuvastuse võimalus;

• notar nõustub tehingut kaugtõestamisega tegema;

• ostja ja teised osapooled on sama lahendusega nõus;

• kõik dokumendid on enne tehingut korras.

Oluline on enne broneeringu tegemist notarilt üle küsida, kas sinu korterimüüki saab kaugtõestamisega teha. Ära eelda, et see on alati võimalik.

Notariaalne volitus — praktiline juhend

Notariaalne volitus annab teisele inimesele õiguse tegutseda sinu nimel. Korteri müügi puhul peaks volitus olema konkreetne ja selge. Liiga üldine volitus võib hiljem tekitada vaidlusi.

Kus saab volituse vormistada?

Eestis notari juures

See on kõige lihtsam variant, kui oled veel Eestis. Lepi notariga aeg kokku ja selgita, et vajad volitust konkreetse korteri müügiks.

Eesti välisesinduses

Kui oled juba välismaal, küsi lähimast Eesti saatkonnast või konsulaadist, kas ja millistel tingimustel saab volitust vormistada. Aeg ja tasud sõltuvad riigist ning esinduse võimalustest.

Välisriigi notari juures

Mõnes olukorras saab volituse teha kohaliku notari juures. Siis tuleb kontrollida, kas dokument vajab apostille’i, legaliseerimist või ametlikku tõlget, et seda Eestis kasutada saaks.

Mida volituses täpsustada?

Hea korterimüügi volitus ei anna esindajale ebavajalikult laiu õigusi. See peaks ütlema täpselt, millise korteri kohta volitus käib ja mida esindaja teha võib.

Kirjuta volitusse näiteks:

• korteri täpne aadress ja võimalusel registriosa number;

• esindaja nimi ja isikukood või sünniaeg;

• õigus pidada läbirääkimisi;

• õigus allkirjastada broneeringu- või müügileping;

• õigus osaleda notariaalsel tehingul;

• õigus anda korter ja võtmed üle;

• minimaalne müügihind, millest odavamalt ei tohi müüa;

• volituse kehtivusaeg;

• vajadusel õigus võtta vastu raha või anda pangakonto andmed.

Volituse näidis

Allolev näide on ainult üldine struktuur. Lõpliku teksti peaks koostama notar või jurist.

Mina, [nimi], isikukood [isikukood], volitan [esindaja nimi], isikukood [isikukood], esindama mind korteriomandi müümisel aadressil [aadress]. Volitatud esindajal on õigus pidada minu nimel läbirääkimisi, allkirjastada korteri müügiga seotud dokumente, sõlmida notariaalne müügileping, anda üle korteri valdus ja võtmed ning teha muid müügitehingu lõpuleviimiseks vajalikke toiminguid. Korteri müügihind ei tohi olla väiksem kui [summa] eurot. Volitus kehtib kuni [kuupäev].

Soovitus: ära koosta kinnisvaramüügi volitust ise nullist. Palu notaril lisada vajalikud piirangud ja kontrollida, et volitus sobib just sinu tehingu jaoks.

Mida enne lahkumist ära korraldada?

Mööbel ja isiklik vara

Enne müüki otsusta, kas korter müüakse tühjana või koos mööbliga. See tuleb ostjaga selgelt kokku leppida.

Võimalused

• Müü mööbel eraldi, näiteks osta.ee, Facebook Marketplace’i või tuttavate kaudu.

• Kingi osa asju perele, sõpradele või heategevuseks.

• Vii ajutiselt lattu, kui sa ei taha kohe otsustada.

• Telli äravedu, kui mööbel ei ole enam kasutuskõlblik.

Kui korter müüakse mööbliga, lisa lepingusse nimekiri asjadest, mis korterisse jäävad. Nii väldid hilisemaid arusaamatusi.

Kommunaalteenused ja lepingud

Enne üleandmist vaata üle kõik korteriga seotud lepingud:

• elekter;

• vesi;

• gaas, kui see on olemas;

• internet ja televisioon;

• kodukindlustus;

• korteriühistu teated ja võlgnevused;

• postiaadress ja vajadusel posti suunamine.

Tavaliselt maksab müüja korteriga seotud kulud kuni valduse üleandmise või lepingus kokkulepitud kuupäevani. Pärast seda läheb vastutus ostjale.

Pangakonto

Kui sul on Eesti pangakonto, tasub see vähemalt müügitehingu lõpuni alles hoida. Nii on raha laekumine lihtsam ja saad hiljem ise otsustada, kuidas raha välismaale kanda.

Kui soovid Eesti konto sulgeda, tee seda alles pärast seda, kui:

• müügiraha on laekunud;

• kõik korteriga seotud arved on makstud;

• võimalikud maksuküsimused on läbi mõeldud;

• sul on välismaal toimiv pangakonto.

Raha kandmine välismaale

Korteri müügiraha saab tavaliselt kanda ka välismaa kontole. Enne tehingut tasub pangalt ja notarilt üle küsida, milline lahendus sinu puhul sobib.

Variant A: raha laekub Eesti kontole

Kõige lihtsam on lasta raha kanda sinu Eesti pangakontole. Seejärel saad teha SEPA ülekande välismaa kontole või kasutada muud teenust, kui sul on vaja valuutat vahetada.

Plussid

• Lihtne ja arusaadav.

• Notaril ja ostjal on Eesti konto andmetega lihtsam töötada.

• Sina kontrollid, millal ja kuhu raha edasi liigub.

Variant B: raha kantakse otse välismaa kontole

Mõnel juhul saab raha kanda otse sinu välismaa kontole. See võib võtta kauem ning pank võib küsida lisainfot raha päritolu või saaja konto kohta.

Sobib, kui:

• sul ei ole enam Eesti pangakontot;

• notar ja ostja pank saavad sellise maksega töötada;

• oled valmis võimalike lisatasude ja pikema ooteajaga.

Variant C: kasutad raha liigutamiseks makseteenust

Kui raha tuleb vahetada teise valuutasse, võib mõni makseteenus olla pangast soodsam. Enne suure summa liigutamist kontrolli teenustasusid, limiite ja seda, kas teenusepakkuja küsib raha päritolu tõendavaid dokumente.

Oluline: raha ülekandmine välismaale ei tähenda automaatselt, et makse ei ole. Maksukohustus sõltub eelkõige müügikasust, sinu residentsusest ja sellest, kas saad kasutada elukoha müügi maksuvabastust.

Maksud korteri müümisel pärast välismaale kolimist

Maksuküsimused tasub läbi mõelda enne müügilepingu sõlmimist. Eriti oluline on see siis, kui oled juba maksuresidentsust vahetanud või plaanid seda teha müügiga samal aastal.

Millal võib müük olla maksuvaba?

Kui müüd eluruumi, mida kasutasid kuni müügini oma tegeliku elukohana, võib müügikasum olla tulumaksuvaba. Seda maksuvabastust saab kasutada ühe elukoha müügil kahe aasta jooksul.

Praktikas loeb tegelik kasutus. Ainuüksi sissekirjutus ei pruugi olla piisav. Vajadusel pead suutma näidata, et korter oli päriselt sinu elukoht.

Millal võib tekkida tulumaks?

Kui korter ei olnud sinu elukoht või kui elukoha maksuvabastus ei kohaldu, maksustatakse üldjuhul müügikasum.

Lihtsustatud kujul arvutatakse maksustatav kasu nii:

müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud = maksustatav kasu

Kuludena võivad arvesse minna näiteks notaritasud, riigilõivud, maakleritasu ja dokumentaalselt tõendatud parendused. Tavalisi korteri ülalpidamiskulusid ei saa alati müügikasust maha arvata.

Kui oled juba mitteresident

Ka mitteresident võib Eestis maksukohustuse saada, kui ta müüb Eestis asuvat kinnisvara ja tekib maksustatav kasu. Samal ajal võib sinu uus elukohariik käsitleda seda tulu oma reeglite järgi. Topeltmaksustamise vältimine sõltub konkreetsest riigist ja maksulepingust.

Soovitus: enne tehingut küsi MTA-lt või maksunõustajalt üle, kuidas sinu olukorda käsitleda. See on eriti oluline, kui müük toimub pärast kolimist või samal aastal, kui vahetub maksuresidentsus.

E-residentsus ja korterimüük

E-residentsus ei tee sind Eesti maksuresidendiks ega anna õigust Eestis elada. See on digitaalne isikutuvastus ja asjaajamise võimalus, mida kasutatakse peamiselt ettevõtluses ja e-teenustes.

Korterimüügi puhul ei tasu eeldada, et e-residentsus lahendab kogu notari tehingu automaatselt. Küll aga võib digitaalne isikutuvastus aidata mõnes toimingus, näiteks e-notari keskkonnas või kaugtõestamise puhul, kui notar seda lubab.

Kõige kindlam on enne müügiprotsessi algust notarilt küsida:

• kas tehingut saab teha kaugtõestamisega;

• millist isikutuvastust on vaja;

• kas volitus oleks sinu olukorras lihtsam;

• millised dokumendid peavad enne tehingut valmis olema.

Riikide kaupa: lühikesed suunised

Soome

Soome on Eesti omanikele üks lihtsamaid variante. Reisimine on kiire, SEPA maksed toimivad ning vajadusel on võimalik Eestisse lühiajaliselt tulla. Kui tead, et pead müügi ajal juba Soomes olema, vormista volitus enne kolimist.

Saksamaa

Saksamaalt Eestisse tulek on võimalik, kuid notari kuupäeva ja lennud tuleb hästi planeerida. Kui kasutad Saksa notarit, kontrolli kohe, kas dokument vajab apostille’i, legaliseerimist või tõlget.

Holland, Belgia ja Luksemburg

Nende riikide puhul tasub varakult kontrollida Eesti välisesinduse võimalusi ja notari nõudeid. SEPA maksed on üldjuhul lihtsad, kuid raha päritolu kohta võidakse küsida lisadokumente.

Norra, Rootsi ja Taani

Põhjamaadest on Eestisse tulek enamasti lihtne, kuid valuuta võib tekitada lisaküsimusi. Kui konto ei ole eurodes, kontrolli enne suure ülekande tegemist vahetuskurssi ja teenustasusid.

USA, Kanada ja Austraalia

Kaugematest riikidest on Eestisse tulek kallim ja ajaliselt keerulisem. Sellisel juhul on tihti mõistlik kaaluda volitust või küsida notarilt kaugtõestamise võimaluse kohta. Arvesta ka sellega, et rahvusvahelised ülekanded võivad võtta kauem ja pank võib küsida raha päritolu tõendavaid dokumente.

Kontrollnimekiri: 7 asja, mis teha enne lahkumist

Enamik probleeme kaugmüügis tuleb sellest, et midagi jäi Eestis tegemata. Kui need seitse asja on korras, saab müügi teha kaugelt ilma ühegi reisita.

1. Kehtiv ID-kaart või Smart-ID. Kaugtõestamine ja e-teenused vajavad Eesti digitaalset identiteeti. Uuenda enne lahkumist, välismaal on see keeruline.

2. Notariaalne volikiri usaldusisikule. Kui kaugtõestamine ei sobi, tee Eestis notari juures volikiri konkreetse korteri müügiks. Välismaal tehtud volikiri vajab apostilli ja tõlget.

3. Korteriühistu võlgnevuse tõend ja näidud. Tellitakse ühistult, ostja küsib seda alati.

4. Energiamärgis. Müügil kohustuslik, tellimine võtab 1 kuni 2 nädalat.

5. Võtmed ja ligipääs. Keegi Eestis peab saama ostjale korteri näidata ja üle anda.

6. Eesti pangakonto jäta alles või teavita panka välismaa elukohast, et suur laekumine ei jääks kinni.

7. Maksuküsimus läbi mõeldud. Kui korter oli sinu alaline elukoht, on müük tulumaksuvaba ka pärast lahkumist, aga uue elukohariigi maksureeglid võivad erineda.

Otseostjale müües jäävad näitamised ja kuulutus ära, seega on punktid 5 ja osalt 3 lihtsamad: üks üleandmine, üks notari aeg.

Sagedased küsimused

Kas saan korteri müüa ilma Eestisse tulemata?

Jah, tavaliselt saab seda teha notariaalse volitusega. Mõnel juhul võib sobida ka kaugtõestamine, kuid selle otsustab notar.

Kus saan volituse teha, kui olen juba välismaal?

Küsi esmalt Eesti saatkonnast või konsulaadist. Teine võimalus on kohalik notar, kuid siis tuleb kontrollida, kas dokument vajab apostille’i, legaliseerimist või tõlget.

Kui kaua võtab korteri müük välismaale kolimisel aega?

See sõltub müügiviisist, hinnast, korteri seisukorrast ja dokumentide valmisolekust. Kiirmüügi korral võib tehing toimuda kiiremini, tavapärase müügi puhul võib minna mitu kuud. Volitus või kaugtõestamine võib lisada mõne päeva kuni paar nädalat.

Kas pean tulumaksu maksma, kui müün korteri pärast Eestist lahkumist?

See sõltub sellest, kas korter oli sinu tegelik elukoht, kas saad kasutada maksuvabastust, kas tekkis müügikasum ja milline on sinu maksuresidentsus. Kontrolli konkreetne olukord MTA või maksunõustajaga üle.

Kas raha saab kanda välismaa pangakontole?

Jah. Lihtsaim on sageli lasta raha kanda Eesti kontole ja teha sealt edasi ülekanne. Otse välismaa kontole maksmine võib olla võimalik, kuid see tuleb enne notari ja pangaga läbi rääkida.

Kas e-residentsus aitab korterit müüa?

E-residentsus ei ole sama mis maksuresidentsus ega asenda automaatselt notariaalset tehingut. Mõnel juhul võib digitaalne isikutuvastus aidata e-notari või kaugtõestamisega, kuid lõpliku võimaluse kinnitab notar.

Mis saab mööblist, kui kolin välismaale?

Mööbli saad müüa, kinkida, lattu viia või utiliseerida. Kui osa mööblist jääb korterisse, pane see müügilepingusse kirja.

Kas saan müüa korteri ilma Eesti pangakontota?

Võib-olla, kuid see on tavaliselt keerukam. Eesti pangakonto lihtsustab raha laekumist ja hilisemat ülekannet. Kui kontot ei ole, räägi lahendus enne notariga läbi.

Kas pean MTA-le müügist teatama?

Kui müügist tekib deklareeritav tulu, tuleb see deklareerida. Kui tehing on maksuvaba, võib deklareerimise vajadus sõltuda olukorrast. Kahtluse korral küsi MTA-lt üle.

Kas ma pean müügiks Eestisse tulema?

Ei. Kaks võimalust: kaugtõestamine Eesti notari juures videosilla kaudu (vajab ID-kaarti või Smart-ID-d ja sobib enamikus riikides asuvale müüjale) või notariaalne volikiri Eestis olevale usaldusisikule. Otseostja puhul korraldame tehnilise poole meie.

Kas välismaal elades pean korteri müügilt Eestis tulumaksu maksma?

Eesti maksustab Eestis asuva kinnisvara müüki sõltumata müüja elukohast, aga alalise elukoha erand kehtib ka siis, kui oled vahepeal lahkunud, kui korter oli kuni lahkumiseni sinu kodu. Uue elukohariigi maksukohustus tuleb eraldi kontrollida, enamikus EL riikides väldib topeltmaksustamist maksuleping.

Kokkuvõte

Korterimüük välismaale kolimisel on kõige lihtsam siis, kui alustad varakult. Kui saad, müü korter enne lahkumist. Kui oled juba välismaal, kasuta notariaalset volitust või uuri kaugtõestamise võimalust.

Pea meeles viis asja:

1. Alusta müügiga enne kolimist, kui see on võimalik.

2. Tee volitus konkreetseks ja piirangutega.

3. Hoia Eesti pangakonto alles vähemalt tehingu lõpuni.

4. Kontrolli maksuküsimused enne lepingu sõlmimist.

5. Küsi notarilt varakult, kas sinu tehingut saab teha kohapeal, volitusega või kaugtõestamisega.

Lihtne tegevuskava

• 60–90 päeva enne kolimist: otsusta, kas müüd, üürid või jätad korteri alles.

• 30–45 päeva enne kolimist: vali müügiviis ja kogu dokumendid.

• 30 päeva enne kolimist: vormista volitus, kui sa ei saa tehingu ajal Eestis olla.

• 14–21 päeva enne kolimist: broneeri notari aeg või lepi kokku kaugtõestamise võimalus.

• 7 päeva enne kolimist: korrasta mööbel, lepingud ja kommunaalteenused.

• Pärast müüki: kanna raha sobivale kontole ja kontrolli maksukohustust.

Seotud juhendid: päritud korteri müük 7 sammuga, pärimismaks ja tulumaks müügil, kuidas müüa korter kiirelt, kuidas kiirmüügi hind kujuneb.

Vajad abi korteri müügiga enne välismaale kolimist või juba sealt?

Kirjuta, kus sa oled ja millal lahkud või lahkusid. Teeme pakkumise 24 tunniga ja ütleme, kas sinu olukorras sobib kaugtõestamine või volikiri.

• ✓ Tasuta ja ei kohusta müüma. Ütleme hinnavahemiku, otsus jääb sulle.

• ✓ Pakkumine 24 tunniga, notari tehing 7 kuni 30 päevaga.

• ✓ Ilma maaklerita ja avaliku kuulutuseta. Maakleritasu, ooteaeg ja näitamised jäävad ära.

• ✓ Läbipaistev hind: tavaliselt 70 kuni 85 % turuhinnast, sest võtame enda kanda remondi, ooteaja ja tehinguriskid.

Saa oma kinnisvarale hinnapakkumine 24 tunniga

Või helista +372 5551 5592. Vastame tööpäevadel 2 tunni jooksul. Iga päringut loeb päris inimene.